ضمان 10 سنوات ومهلة يومين للمخالفات.. تفاصيل العقد الجديد للإشراف الهندسي
طرحت الهيئة السعودية للمهندسين مشروع عقد الإشراف الهندسي عبر منصة ”استطلاع“، لضبط العلاقة التعاقدية بين المالك والمكتب المشرف.
ويستهدف المشروع ضمان جودة البناء، وتعزيز الرقابة الميدانية، وإلزام المكتب بالضمان العشري والتضامن بالمسؤولية عن عيوب المنشآت لمدة 10 سنوات من تاريخ شهادة الإشغال.
وألزم المشروع المكتب الهندسي بالمسؤولية التضامنية مع المصمم والمقاول عن أي تهدم أو عيب يهدد سلامة البناء، سواء كان العيب خفياً أو ظاهراً، أو كان ناجماً عن الأرض ذاتها أو بعلم المالك. وأبطل أي شرط يعفي المكتب من هذا الضمان.
وشملت مسؤوليات المكتب التقصير في الرقابة، واعتماد مخططات ومواد معيبة، وعدم الاعتراض على أخطاء المقاول الواضحة.
وأكد المشروع عدم سقوط هذه المسؤولية حتى عند فسخ العقد قبل الاكتمال، إذ يبقى المكتب مسؤولاً عن الأجزاء المنفذة تحت إشرافه الفني حتى انتهاء تكليفه، مع إلزامه بتقديم التقارير الفنية ونماذج الاستلام لشركة التأمين لتقييم المخاطر.
وحدد التشريع مسارات التدخل الرقابي، ملزماً المكتب بطلب إيقاف الأعمال الخطرة التي تهدد الأرواح فوراً، وإشعار المالك والجهات المختصة.
وفي المخالفات الأقل خطورة، يمنح المقاول مهلة يومين لمعالجتها دون إيقاف العمل. وأوجب على المكتب مراجعة تراخيص المقاول ومتطلبات كفاءة الطاقة والاستدامة البيئية وإدارة النفايات.
وفي مسار الرقابة على المواد، ألزم المشروع المكتب بفحص العينات واعتمادها قبل توريدها.
وفي حال اكتشاف مواد غير مطابقة، يتم رفضها عبر المنصة وإلزام المقاول باستبدالها خلال 5 أيام. كما كلف المكتب بالتأكد من حدود الأرض واستلام الحفائر ومطابقة الأعمال لكود البناء السعودي.
ونظم التشريع متطلبات فريق الإشراف؛ فاكتفى بمهندس مدني أو معماري لمباني التصنيف ”R3“.
واشترط فريق عمل تفصيلي لمباني ”R1، R2، R4“ والوحدات المتعددة، مع تزويد المالك بأسماء الفريق وسيرهم الذاتية. ومنح المالك حق استبدال أو زيادة الأفراد عبر المنصة، بإعفاء من رسوم الاستبدال لمرتين كحد أقصى.
وألزم المكتب بمراجعة المستخلصات المالية للمقاول ومطابقتها للمنفذ فعلياً، وتحمل مسؤولية صحة بياناتها وأرقامها، وتقديم تقرير شهري للمالك بنسب الإنجاز والوضع المالي وأسباب التأخير الموثقة بالصور، وتوجيه الإنذارات. كما أوجب مطابقة الأعمال عبر بوابة ”سلامة“، ورفع تقارير منصة ”بلدي“ والمعاينة النهائية لاستخراج شهادة الإشغال.
وعند اكتمال 100% من المشروع، يُلزم المكتب بمعاينة شاملة، وحصر النواقص وإمهال المقاول لمعالجتها قبل التسليم الابتدائي، وينتهي دوره بإغلاق النواقص واستكمال التشغيل وتسليم ملف المشروع، ولا يلزم بإدارة التسليم النهائي إلا باتفاق إضافي.
وفي المقابل، ألزم المشروع المالك باستخراج التراخيص وتوفير الصكوك ودفع الرسوم والمخططات والنوتة الحسابية، وتعيين مقاول معتمد ومطالبته بتعليمات المكتب وتحمله مسؤولية السلامة، وتوفير المكاتب ومصادر الكهرباء، وتحمل تكاليف الاختبارات المعملية والميدانية المعتمدة، وسداد الأتعاب للمكتب. وحظر عليه توجيه أوامر مباشرة للمقاول إلا عبر المنصة.
ووضع التشريع آلية سداد أتعاب المكتب بمقابل شهري يُحدد بناءً على المدة التقديرية، وتُستحق الدفعة الأولى عند التوثيق وهي غير مستردة. وحدد 5 أيام للمالك للقبول أو الاعتراض على أمر الدفع المنصي، وفي حال الاعتراض، يُمنح المكتب 5 أيام للرد، ثم يُحال لتقرير فني مدفوع يحسم الاستحقاق خلال 10 أيام. وأجاز للمكتب تعليق الإشراف حال تأخر السداد 45 يوماً.
ومنح المشروع المالك حق تعليق المشروع لمرة واحدة بإرادته المنفردة لتعثر المقاول أو صدور قرارات رسمية، بشرط إشعار المكتب قبل 7 أيام، وألا تتجاوز المدة 60 يوماً. وخلال التعليق، يستحق المكتب تعويضاً يبلغ 50% من المقابل الشهري الأخير لاستمرار جاهزية الكادر، مع منع مواصلة التنفيذ دون جهة مشرفة.
وأجاز التشريع للمالك والمكتب حق إنهاء العقد بالإرادة المنفردة بشرط الإشعار المسبق بـ 30 يوماً. ويستحق المكتب المنتهى عقده بتوجيه المالك 10% تعويضاً من قيمة العقد المتبقية وأتعاب الأعمال المنجزة. وفي حال الإخلال الجوهري، يمهل الطرف المخل 15 يوماً للتصحيح قبل الفسخ، ويستحق المتضرر 25% تعويضاً اتفاقياً من القيمة المتبقية.
وحظر المشروع حجب مستندات التسليم أو تعطيلها حال تغيير المكتب بسبب نزاع مالي. وألزم المشرف السابق بتسليم المشرف الجديد حالة المشروع عبر منصة ”بلدي“، مع بقاء مسؤوليته النظامية عن فترة عمله.
وشدد التشريع على سرية المعلومات لمدة عامين بعد انتهاء العقد. ومنح المالك حقوق استخدام المخرجات، بينما يحتفظ المكتب بملكية منهجياته وبرامجه. وألزم بالاحتفاظ بالوثائق 10 سنوات بعد الإشغال، واعتمد التوثيق الإلكتروني شرطاً لسريان الآثار النظامية، ومحدداً التحكيم الهندسي أو القضاء مساراً لفض النزاعات حال تعثر الحلول الودية خلال 15 يوماً.
